Jak znaleźć mieszkanie, które będzie wygodne i tanie w użytkowaniu? O czym pamiętać przy jego kupowaniu? Jak dobrze zaplanować przeprowadzkę? O tym wszystkim przeczytasz w artykule - zapraszam do lektury!
Mieszkania to modny ostatnio wśród Polaków temat - kupujemy, sprzedajemy, wynajmujemy... Szczególnie młodzi stając przed pierwszym w życiu poważnym zakupem nowego mieszkania nie bardzo wiedzą jak się za to zabrać i ogarnąć wszystkie ważne elementy.
Dobre, energooszczędne mieszkanie
Stare budownictwa są tańsze, ale najczęściej niezbyt wygodne i problematyczne pod względem mediów - ogrzewania, instalacji gazowych, itp. Nowe budownictwo w zasadzie nie powinno powodować tu problemów, ale niekiedy zdaża się, że bardzo ładnie wyglądające mieszkanie w praktyce może może wykazywać pewne wady. Do najczęstszych należą tutaj problemy z ogrzewaniem - rzecz się rozchodzi o odpowiednie docieplenie ścian budynku i dobrej jakości okna. Developer będzie oczywiście zapewniał, że wszystkie te elementy są zrealizowane na najwyższym poziomie, aczkolwiek wydając znaczną kwotę dobrze będzie zainwestować też kilkaset złotych w certyfikat energetyczny, który jasno określi nam standard w jakim wykonano docieplenie. Podobnie też z innymi instalacjami - warto zaprosić znajomego fachowca, żeby przyjrzał się całości i określił ewentualne błędy.
Takie usterki są potem kartą przetargową prowadzącą do obniżenia końcowej ceny mieszkania, więc warto w nie zainwestować.
Wszystkie kwestie finansowe i prawne przy zakupie nieruchomości trzeba koniecznie zawierać w formie pisemnej przy notariuszu. To oczywiście też kosztuje, ale widmo utraty kilkuset tysięcy złotych przez własne niedopatrzenie będzie zupełnie niewarte poniesionych dodatkowych kosztów.
Sprawdźmy też okolicę - sąsiedzi, dzielnica, dojazdy do sklepów, lekarza, szkoły, to wszystko istotne czynniki warunkujące nasze zadowolenie z zakupu mieszkania. To wszystko ważne, choć nierzadko pomijane kwestie i później okazuje się, że mamy śliczny dom, ale po poranne pieczywo musimy jechać pół godziny samochodem do najbliższego sklepu...
Gdy już zdecydujesz, gdzie zamieszkasz i dokonasz samego zakupu - pozostaje już tylko przeprowadzka! To zarazem przyjemna jak i stresująca akcja - z jednej strony cieszymy się ze zmiany, z drugiej zaś obawiamy się utraty naszych dóbr.
Rozwiązaniem na to jest wynajęcie firmy specjalizującej się w organizowaniu przeprowadzek. Jeśli mieszkasz w większym mieście, jak Wrocław czy Łódź, na pewno znajdziesz tam firmę organizującą przeprowadzki - za kilkaset złotych oszczędzisz sobie nerwów i utraty czy zniszczenia mebli wartych nierzadko wielokrotnie więcej.
Podsumowując - koszty zmiany lokum będą na pewno większe niż tylko sam zakup mieszkania, ale warto podnieść nieco całkowitą kwotę operacji, by nie mieć problemów i mieszkać w przyjaznym miejscu.
niedziela, 26 lutego 2012
Mieszkanie na wynajem - czy jeszcze warto?
Jak dobrze zainwestować w mieszkanie lub inną nieruchomość przeznaczoną na wynajem? Jeszcze 3-4 lata temu mogliśmy kupować praktycznie wszystko co popadnie nie obawiając się o to, że koszty przewyższą nasze przychody z wynajmu.
Obecnie kupując mieszkanie w Polsce po cenie rynkowej, musimy liczyć się z tym, że koszty kredytu i koszty związane z użytkowaniem mieszkania (czynsz do spółdzielni, ubezpieczenie, drobne remonty, itp.) przewyższą nasze przychody z wynajmu.
Aby mniej więcej oszacować sobie czy opłaca się nam zakup nieruchomości na wynajmem, powinniśmy zrobić przybliżone wyliczenia oraz zasięgnąć porady u innych inwestorów przez jakąkolwiek decyzją inwestycyjną. Kupując mieszkanie za gotówkę nie musimy się obawiać, że przychody z wynajmu będą niższe od kosztów utrzymania mieszkania. Jednak musimy policzyć czy czasami nie lepiej naszą gotówkę włożyć w inny rodzaj inwestycji.
Obliczymy teraz stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość na wynajem (zakup za gotówkę). Obliczenia zrobię na przykładzie kawalerki w dużymi mieście.
Cena = 200.000 zł.
Miesięczne przychody z najmu = 1.100 zł.
Miesięczne koszty utrzymania (czynsz, ubezpieczenie, drobne naprawy) = -300 zł.
Miesięczny zysk = 800 zł.
Roczny zysk = 9.600 zł.
i teraz dzielimy roczny zysk z najmu przez cenę zakupu:
9600 zł. / 200.000 zł. = 0,048
czyli rocznie zarabiamy na czysto ponad 4,8% tego co wydaliśmy na zakup tego mieszkania.
Można wskaźnik ten nazwać "roczną stopą zwrotu z aktywów - ROA" (takie obliczenia wykonują spółki akcyjne przy publikowaniu wyników finansowych).
Nie ważna jednak jest nazwa, ale ważne jest to abyśmy wiedzieli jak szybko zwraca się nam zainwestowana kwota.
4,8% rocznej stopy zwrotu to chyba nie za dużo, na lokacie bankowej możemy mieć dzisiaj 2-3% więcej, ja jednak wolałbym zainwestować w nieruchomość niż trzymać pieniądze na lokacie. Pieniądze na lokacie tracą co roku na wartości (inflacja) i wypłacając każdego roku wszystkie zarobione odsetki z naszej lokaty za 20 lat dzisiejsze 200.000 zł. Będzie miało znacznie mniejsza wartość.
Możemy także obliczyć w prosty sposób w ile lat zwróci się nam inwestycja. W naszym przypadku będzie to:
cena zakupu podzielona przez roczny zysk z najmu:
200.000 zł. / 9600 zł. = około 21 lat
Czyli za 21 lat odzyskamy całą zainwestowaną wcześniej gotówkę. Dalej będziemy mieli mieszkanie warte przypuszczam już większe pieniądze, oraz co miesiąc dalej będziemy otrzymywali pieniążki od Najemców.
Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt to do kosztów musimy dodać ratę kredytu, ale w takim wypadku żeby obliczenia miały sens to za cenę mieszkania podajemy tylko tą kwotę którą faktycznie wyłożyliśmy na jego zakup (np. 30.000 zł. jako koszty transakcji czy mały remont). Nie podajemy do wzoru ceny mieszkania bo nie wydaliśmy tych pieniędzy z własnej kieszeni, liczymy stopę zwrotu z zainwestowanej kasy (30.000 zł.).
Pobawcie się tymi obliczeniami, podstawiając różne ceny nieruchomości i przychody z wynajmu, łatwiej Wam będzie odróżnić dobre inwestycje od tych gorszych.
Obecnie kupując mieszkanie w Polsce po cenie rynkowej, musimy liczyć się z tym, że koszty kredytu i koszty związane z użytkowaniem mieszkania (czynsz do spółdzielni, ubezpieczenie, drobne remonty, itp.) przewyższą nasze przychody z wynajmu.
Aby mniej więcej oszacować sobie czy opłaca się nam zakup nieruchomości na wynajmem, powinniśmy zrobić przybliżone wyliczenia oraz zasięgnąć porady u innych inwestorów przez jakąkolwiek decyzją inwestycyjną. Kupując mieszkanie za gotówkę nie musimy się obawiać, że przychody z wynajmu będą niższe od kosztów utrzymania mieszkania. Jednak musimy policzyć czy czasami nie lepiej naszą gotówkę włożyć w inny rodzaj inwestycji.
Obliczymy teraz stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość na wynajem (zakup za gotówkę). Obliczenia zrobię na przykładzie kawalerki w dużymi mieście.
Cena = 200.000 zł.
Miesięczne przychody z najmu = 1.100 zł.
Miesięczne koszty utrzymania (czynsz, ubezpieczenie, drobne naprawy) = -300 zł.
Miesięczny zysk = 800 zł.
Roczny zysk = 9.600 zł.
i teraz dzielimy roczny zysk z najmu przez cenę zakupu:
9600 zł. / 200.000 zł. = 0,048
czyli rocznie zarabiamy na czysto ponad 4,8% tego co wydaliśmy na zakup tego mieszkania.
Można wskaźnik ten nazwać "roczną stopą zwrotu z aktywów - ROA" (takie obliczenia wykonują spółki akcyjne przy publikowaniu wyników finansowych).
Nie ważna jednak jest nazwa, ale ważne jest to abyśmy wiedzieli jak szybko zwraca się nam zainwestowana kwota.
4,8% rocznej stopy zwrotu to chyba nie za dużo, na lokacie bankowej możemy mieć dzisiaj 2-3% więcej, ja jednak wolałbym zainwestować w nieruchomość niż trzymać pieniądze na lokacie. Pieniądze na lokacie tracą co roku na wartości (inflacja) i wypłacając każdego roku wszystkie zarobione odsetki z naszej lokaty za 20 lat dzisiejsze 200.000 zł. Będzie miało znacznie mniejsza wartość.
Możemy także obliczyć w prosty sposób w ile lat zwróci się nam inwestycja. W naszym przypadku będzie to:
cena zakupu podzielona przez roczny zysk z najmu:
200.000 zł. / 9600 zł. = około 21 lat
Czyli za 21 lat odzyskamy całą zainwestowaną wcześniej gotówkę. Dalej będziemy mieli mieszkanie warte przypuszczam już większe pieniądze, oraz co miesiąc dalej będziemy otrzymywali pieniążki od Najemców.
Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt to do kosztów musimy dodać ratę kredytu, ale w takim wypadku żeby obliczenia miały sens to za cenę mieszkania podajemy tylko tą kwotę którą faktycznie wyłożyliśmy na jego zakup (np. 30.000 zł. jako koszty transakcji czy mały remont). Nie podajemy do wzoru ceny mieszkania bo nie wydaliśmy tych pieniędzy z własnej kieszeni, liczymy stopę zwrotu z zainwestowanej kasy (30.000 zł.).
Pobawcie się tymi obliczeniami, podstawiając różne ceny nieruchomości i przychody z wynajmu, łatwiej Wam będzie odróżnić dobre inwestycje od tych gorszych.
Wynajęcie mieszkania/pokoju w Wielkiej Brytanii
Różne formy mieszkania na terenie Anglii. Plusy i minusy każdej z nich.
Pierwsze, co trzeba znaleźć tuż po przyjeździe na wyspy to lokum. Gdzie możemy się zatrzymać? Najlepszym wyjściem jest przyjechanie na „gotowe", gdy ktoś ze znajomych ma dla nas miejsce w pokoju lub wynajął dla nas mieszkanie. Jeśli nie mamy kogo prosić o taką przysługę, to najlepsze wyjście stanowią hostele. W nich można zamieszkać już od kilku do kilkunastu funtów za dobę a w międzyczasie szukać czegoś innego wyłącznie dla siebie. W czasie wakacji można oczywiście pomieszkiwać w namiocie, ale to nie jest najlepszy pomysł z uwagi na ciągłe niewygody temu towarzyszące, pogodę (a bywa z tym bardzo różnie) oraz ... cenę. Za dobre pole namiotowe trzeba zapłacić ok 15 funtów za 2 osoby w dwuosobowym namiocie. Dobre pole oznacza pole dość blisko centrum, strzeżone, z dostępnością pryszniców, ciepłej wody i na którym panuje względny spokój. No i nie wolno mieszkać w namiocie dłużej niż kilka tygodni. Nam w 2004 r. kazano się zwinąć po 3 tygodniach; pomimo iż płaciliśmy regularnie i nie stwarzaliśmy żadnych problemów. Prócz tragicznej pogody i braku miejsca, gdzie można by sobie było wyprasować koszulę; najpoważniejszym mankamentem pola namiotowego okazał się brak wrzącej wody.
Ceny pokoi w UK uzależnione są; tak jak pewnie i wszędzie; głównie od położenia - im bliżej centrum, tym cena wzrasta. Pokój można wynająć już od 35 funtów na tydzień do 100 za osobę. Średnio trzeba założyć, że jedno miejsce w pokoju będzie nas kosztować jakieś 50 funtów tygodniowo + rachunki za gaz, wodę i prąd, ewentualnie internet czy inne media. Nie powinno wyjść więcej niż 70 funtów na tydzień. Przebywanie w domu zamieszkałym przez innych lokatorów może okazać się po pewnym czasie bardzo uciążliwe szczególnie, gdy nasi lokatorzy są zupełnym naszym przeciwieństwem.
Zawsze możemy nająć całe mieszkanie tylko i wyłącznie dla siebie. Z tym luksusem wiążą się jednak i większe koszty. Najem mieszkań odbywa się zazwyczaj poprzez agencję nieruchomości. Liczniki zostają spisane (proszę tego dopilnować w momencie podpisywania umowy!!) na nas i to my teraz będziemy odbiorcami gazu, prądu czy wody. Odpada wyliczanie, kto ile zużył; jak to miało miejsce w przypadku najmowania pokoju. Sami jesteśmy odpowiedzialni za rachunki. Sami też będziemy niestety obciążeni podatkiem lokalnym. Dobrym nawykiem jest robienie szczegółowych zdjęć każdej "nowej" nieruchomości, którą najmujemy jeszcze przed podpisaniem umowy. Uchroni to nas przed nadużyciami ze strony właściciela, który może nam zarzucić zniszczenie, wandalizm itd. Od kwietnia 2007 zmieniły się przepisy odnośnie kaucji - na korzyść najemców.
Pierwsze, co trzeba znaleźć tuż po przyjeździe na wyspy to lokum. Gdzie możemy się zatrzymać? Najlepszym wyjściem jest przyjechanie na „gotowe", gdy ktoś ze znajomych ma dla nas miejsce w pokoju lub wynajął dla nas mieszkanie. Jeśli nie mamy kogo prosić o taką przysługę, to najlepsze wyjście stanowią hostele. W nich można zamieszkać już od kilku do kilkunastu funtów za dobę a w międzyczasie szukać czegoś innego wyłącznie dla siebie. W czasie wakacji można oczywiście pomieszkiwać w namiocie, ale to nie jest najlepszy pomysł z uwagi na ciągłe niewygody temu towarzyszące, pogodę (a bywa z tym bardzo różnie) oraz ... cenę. Za dobre pole namiotowe trzeba zapłacić ok 15 funtów za 2 osoby w dwuosobowym namiocie. Dobre pole oznacza pole dość blisko centrum, strzeżone, z dostępnością pryszniców, ciepłej wody i na którym panuje względny spokój. No i nie wolno mieszkać w namiocie dłużej niż kilka tygodni. Nam w 2004 r. kazano się zwinąć po 3 tygodniach; pomimo iż płaciliśmy regularnie i nie stwarzaliśmy żadnych problemów. Prócz tragicznej pogody i braku miejsca, gdzie można by sobie było wyprasować koszulę; najpoważniejszym mankamentem pola namiotowego okazał się brak wrzącej wody.
Ceny pokoi w UK uzależnione są; tak jak pewnie i wszędzie; głównie od położenia - im bliżej centrum, tym cena wzrasta. Pokój można wynająć już od 35 funtów na tydzień do 100 za osobę. Średnio trzeba założyć, że jedno miejsce w pokoju będzie nas kosztować jakieś 50 funtów tygodniowo + rachunki za gaz, wodę i prąd, ewentualnie internet czy inne media. Nie powinno wyjść więcej niż 70 funtów na tydzień. Przebywanie w domu zamieszkałym przez innych lokatorów może okazać się po pewnym czasie bardzo uciążliwe szczególnie, gdy nasi lokatorzy są zupełnym naszym przeciwieństwem.
Zawsze możemy nająć całe mieszkanie tylko i wyłącznie dla siebie. Z tym luksusem wiążą się jednak i większe koszty. Najem mieszkań odbywa się zazwyczaj poprzez agencję nieruchomości. Liczniki zostają spisane (proszę tego dopilnować w momencie podpisywania umowy!!) na nas i to my teraz będziemy odbiorcami gazu, prądu czy wody. Odpada wyliczanie, kto ile zużył; jak to miało miejsce w przypadku najmowania pokoju. Sami jesteśmy odpowiedzialni za rachunki. Sami też będziemy niestety obciążeni podatkiem lokalnym. Dobrym nawykiem jest robienie szczegółowych zdjęć każdej "nowej" nieruchomości, którą najmujemy jeszcze przed podpisaniem umowy. Uchroni to nas przed nadużyciami ze strony właściciela, który może nam zarzucić zniszczenie, wandalizm itd. Od kwietnia 2007 zmieniły się przepisy odnośnie kaucji - na korzyść najemców.
Po co komu pośrednik nieruchomości?
Plusy i minusy podpisywania umowy na wyłączność w biurze pośrednictwa nieruchomości.
Korzyści płynące z podpisania z biurem obrotu nieruchomościami umowy „na wyłączność”:
1. Kontakt wyłącznie z jednym biurem
2. Oferta dociera do innych biur nieruchomości za pośrednictwem elektronicznego systemu MLS
3. Oferta jest również dostępna u współpracujących z biurem pośredników
4. Biuro ma dokonywać ogłoszeń oraz innych działań marketingowych zmierzających do znalezienia kontrahenta i zawarcia umowy
Wady płynące z podpisania umowy „na wyłączność” z pośrednikiem:
1. Zobowiązanie zamawiającego do nie dokonywania, w czasie trwania ww umowy, żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi a w szczególności innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
2. Niezwłoczne informowanie pośrednika o wszelkich faktach świadczących o zainteresowaniu nieruchomością ze strony jakichkolwiek osób, a w szczególności o wszelkich ofertach i zaproszeniach do negocjacji składanych bez udziału pośrednika
3. Brak gwarancji, ze strony pośrednika, na szybką lub nawet w miarę szybką transakcję
4. Spora prowizja z transakcji: kupno/sprzedaż – około 3% wartości (a nawet 6%); najem/wynajem – jednokrotność czynszu
5. Złamanie punktów 1-2 grozi zapłatą pośrednikowi kwoty zapisanej w umowie
Podsumowanie:
Dobrze się zastanówmy, czy opłaca się dawać zlecenie np. wynajmu naszego mieszkania w biurze pośrednictwa nieruchomości, które wymaga podpisania umowy na wyłączność. Analizując „za” i „przeciw” musimy zdawać sobie sprawę, że biuro nie może nam dać 100% gwarancji, że np. po 2-3 tygodniach, a nawet miesiącach!!, znajdzie nabywcę na nasze lokum; a my nie będziemy mogli, w czasie trwania umowy na wyłączność, odpowiadać na oferty składane nawet przez naszych znajomych. Pośrednik nie zapewni nam również, że po sfinalizowanej transakcji przyszły najemca nie zrezygnuje w szybkim czasie z umowy najmu a my zostaniemy bez lokatora i bez pieniędzy skasowanych uprzednio przez biuro nieruchomości. Niektóre biura, w takim przypadku, proponują kolejną transakcję przeprowadzoną za ich pomocą, ale już bez prowizji płaconej z naszej strony. Oczywiście w takiej sytuacji nasza oferta spada na szary koniec listy biura. Kierowany chęcią zysku pośrednik, raczej będzie próbował kojarzyć takich partnerów, od których może wziąć prowizję - zarówno od jednej, jak i od drugiej strony transakcji.
Gdybyśmy jednak sami wynajęli swoje mieszkanie w czasie obowiązywania umowy na wyłączność, musielibyśmy zapłacić prowizję pośrednikowi. Nie jest ważne, że pośrednik nie znalazł nam kontrahenta, tylko poprzez własny wysiłek i trud, lub czasami szczęście, sami postaraliśmy się o zdobycie klienta. I tak prowizja należy się pośrednikowi.
Biura nieruchomości są dość słabo przygotowane do obsługi szczególnie małych klientów, przychodzących z drobnymi zamówieniami wynajmu mieszkanka, czy najmu kawalerki. Dając ogłoszenie w biurze pośrednika nieruchomości i „blokując się” podpisaniem umowy na wyłączność, możemy długo (wręcz miesiącami) oczekiwać kontaktu. W tym czasie może przejść nam „koło nosa” wiele atrakcyjnych sytuacji wynajmu.
Pamiętajmy, żeby dokładnie czytać umowy ze zrozumieniem treści w nich zawartej, a wszelkie wątpliwości, czy zapytania konsultować jeszcze przed ich podpisaniem!!
Możemy również starać się negocjować warunki zawarte w umowach, nawet tych na wyłączność. Pamiętajmy, że na podpisanie umowy muszą wyrazić zgodę obie strony. Bądźmy przygotowani na to, że niektórzy pośrednicy nawet nie przyjmą naszego zlecenia bez podpisania umowy na wyłączność. Musimy zdawać sobie w pełni sprawę z konsekwencji wynikających z podpisania umowy na wyłączność!! Jeżeli jej warunki nam nie odpowiadają, to niczego nie podpisujmy. Kiedy natomiast już podpiszemy taką umowę z pośrednikiem, to musimy bezwzględnie przestrzegać jej zapisów, bowiem złamanie choćby jednego z nich grozi nam przykrymi skutkami (głównie finansowymi), dochodzonymi nawet przed sądem.
Bardzo często jedyną rolą pośrednika jest wyszukanie nam klienta i kasowanie za swoje usługi. Niektóre biura proponują też pomoc w "załatwieniu kredytu" mieszkaniowego.
Jednak od udzielania kredytów są banki i tylko one mogą nam dać gwarancję otrzymania środków jak również możliwość negocjacji prowizji i/lub wysokości odsetek. Również tylko w bankach otrzymamy najlepszą, fachową pomoc ze sfery finansów. Może się okazać, że pośrednik reprezentuje interesy banku, który jest najmniej konkurencyjny na rynku.
Na specjalną uwagę zasługuje „urząd” notariusza, który jest zobligowany do sprawdzenia wszystkich spraw, związanych z kupnem lub sprzedażą nieruchomości, pod kątem prawnym. Jeżeli również boimy się sami zawierać transakcje najmu lub wynajmu, skontaktujmy się z notariuszem, który nam pomoże a nawet sporządzi odpowiednią umowę.
Korzyści płynące z podpisania z biurem obrotu nieruchomościami umowy „na wyłączność”:
1. Kontakt wyłącznie z jednym biurem
2. Oferta dociera do innych biur nieruchomości za pośrednictwem elektronicznego systemu MLS
3. Oferta jest również dostępna u współpracujących z biurem pośredników
4. Biuro ma dokonywać ogłoszeń oraz innych działań marketingowych zmierzających do znalezienia kontrahenta i zawarcia umowy
Wady płynące z podpisania umowy „na wyłączność” z pośrednikiem:
1. Zobowiązanie zamawiającego do nie dokonywania, w czasie trwania ww umowy, żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi a w szczególności innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
2. Niezwłoczne informowanie pośrednika o wszelkich faktach świadczących o zainteresowaniu nieruchomością ze strony jakichkolwiek osób, a w szczególności o wszelkich ofertach i zaproszeniach do negocjacji składanych bez udziału pośrednika
3. Brak gwarancji, ze strony pośrednika, na szybką lub nawet w miarę szybką transakcję
4. Spora prowizja z transakcji: kupno/sprzedaż – około 3% wartości (a nawet 6%); najem/wynajem – jednokrotność czynszu
5. Złamanie punktów 1-2 grozi zapłatą pośrednikowi kwoty zapisanej w umowie
Podsumowanie:
Dobrze się zastanówmy, czy opłaca się dawać zlecenie np. wynajmu naszego mieszkania w biurze pośrednictwa nieruchomości, które wymaga podpisania umowy na wyłączność. Analizując „za” i „przeciw” musimy zdawać sobie sprawę, że biuro nie może nam dać 100% gwarancji, że np. po 2-3 tygodniach, a nawet miesiącach!!, znajdzie nabywcę na nasze lokum; a my nie będziemy mogli, w czasie trwania umowy na wyłączność, odpowiadać na oferty składane nawet przez naszych znajomych. Pośrednik nie zapewni nam również, że po sfinalizowanej transakcji przyszły najemca nie zrezygnuje w szybkim czasie z umowy najmu a my zostaniemy bez lokatora i bez pieniędzy skasowanych uprzednio przez biuro nieruchomości. Niektóre biura, w takim przypadku, proponują kolejną transakcję przeprowadzoną za ich pomocą, ale już bez prowizji płaconej z naszej strony. Oczywiście w takiej sytuacji nasza oferta spada na szary koniec listy biura. Kierowany chęcią zysku pośrednik, raczej będzie próbował kojarzyć takich partnerów, od których może wziąć prowizję - zarówno od jednej, jak i od drugiej strony transakcji.
Gdybyśmy jednak sami wynajęli swoje mieszkanie w czasie obowiązywania umowy na wyłączność, musielibyśmy zapłacić prowizję pośrednikowi. Nie jest ważne, że pośrednik nie znalazł nam kontrahenta, tylko poprzez własny wysiłek i trud, lub czasami szczęście, sami postaraliśmy się o zdobycie klienta. I tak prowizja należy się pośrednikowi.
Biura nieruchomości są dość słabo przygotowane do obsługi szczególnie małych klientów, przychodzących z drobnymi zamówieniami wynajmu mieszkanka, czy najmu kawalerki. Dając ogłoszenie w biurze pośrednika nieruchomości i „blokując się” podpisaniem umowy na wyłączność, możemy długo (wręcz miesiącami) oczekiwać kontaktu. W tym czasie może przejść nam „koło nosa” wiele atrakcyjnych sytuacji wynajmu.
Pamiętajmy, żeby dokładnie czytać umowy ze zrozumieniem treści w nich zawartej, a wszelkie wątpliwości, czy zapytania konsultować jeszcze przed ich podpisaniem!!
Możemy również starać się negocjować warunki zawarte w umowach, nawet tych na wyłączność. Pamiętajmy, że na podpisanie umowy muszą wyrazić zgodę obie strony. Bądźmy przygotowani na to, że niektórzy pośrednicy nawet nie przyjmą naszego zlecenia bez podpisania umowy na wyłączność. Musimy zdawać sobie w pełni sprawę z konsekwencji wynikających z podpisania umowy na wyłączność!! Jeżeli jej warunki nam nie odpowiadają, to niczego nie podpisujmy. Kiedy natomiast już podpiszemy taką umowę z pośrednikiem, to musimy bezwzględnie przestrzegać jej zapisów, bowiem złamanie choćby jednego z nich grozi nam przykrymi skutkami (głównie finansowymi), dochodzonymi nawet przed sądem.
Bardzo często jedyną rolą pośrednika jest wyszukanie nam klienta i kasowanie za swoje usługi. Niektóre biura proponują też pomoc w "załatwieniu kredytu" mieszkaniowego.
Jednak od udzielania kredytów są banki i tylko one mogą nam dać gwarancję otrzymania środków jak również możliwość negocjacji prowizji i/lub wysokości odsetek. Również tylko w bankach otrzymamy najlepszą, fachową pomoc ze sfery finansów. Może się okazać, że pośrednik reprezentuje interesy banku, który jest najmniej konkurencyjny na rynku.
Na specjalną uwagę zasługuje „urząd” notariusza, który jest zobligowany do sprawdzenia wszystkich spraw, związanych z kupnem lub sprzedażą nieruchomości, pod kątem prawnym. Jeżeli również boimy się sami zawierać transakcje najmu lub wynajmu, skontaktujmy się z notariuszem, który nam pomoże a nawet sporządzi odpowiednią umowę.
Co z tymi nieruchomościami?
Dlaczego aktualnie warto inwestować w nieruchomości? Czasy kryzysu to najlepszy okres do zakupów. Zwiększona podaż mieszkań, możliwość negocjacji cen, oraz szeroki wybór ofert sprzyjają chcącym ulokować swój kapitał. Jak mądrze wykorzystać ten okres?
Ceny na rynku nieruchomości w ostatnim czasie wyhamowały, a także zmalała liczba kupujących. Obecna sytuacja jest idealna do inwestycji i zakupów na rynku nieruchomości, który w perspektywie lat wykazuje wzrost wartości.
Czas kryzysu jest dobrym czasem na kupowanie. Aktualna sytuacja deweloperów jest zła, za to ich klientów wymarzona.
Po okresie szybkiego wzrostu cen z lat 2004-2007 nastąpiła stagnacja. Był to okres, w którym ceny rosły z miesiąca na miesiąc, trudno było przewidzieć gdzie jest górna granica. Chętnych do zakupów było wielu, często bez znaczenia był standard i lokalizacja mieszkania oraz infrastruktura okolicy. Każde mieszkanie, nawet najgorsze, szybko znajdowało nabywcę, który gotów był dać każdą cenę, byle tylko kupić je zanim przyjdzie następny zainteresowany. Rynek był wysoce niezrównoważony oraz niepłynny. Deweloper świadomy takiej sytuacji, był na pozycji dawcy „dóbr upragnionych”, rozdzielał je w społeczeństwie według własnych kryteriów narzucając swoje własne warunki.
Klient był zmuszony godzić się na wszystkie punkty umowy, jednocześnie często nie mając świadomości jak bardzo jest wyciskany z pieniędzy. Wielu małych deweloperów nie ma obecnie środków na zakończenie inwestycji, grozi im bankructwo. Szukają pieniędzy.
Dlatego aktualny czas będzie należeć do tych, którzy podejmą mądre decyzje i wykorzystują nadarzające się okazje. Czasy kryzysów zawsze były dobrym momentem na kupowanie.
Jak skutecznie zainwestować w nieruchomość? Tego naucza Kurs inwestowania w nieruchomości.
Podstawowe cechy fizyczne nieruchomości:
-stałość miejsca
-trwałość
-różnorodność
-możliwość ubezpieczenia
Rynek po ostatnim boomie, wkroczył w fazę zdecydowanej korekty cen w dół. Rośnie podaż mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym, a popyt gwałtownie maleje. Zagraniczni inwestorzy wycofali się z zakupów, ponieważ wywindowane ceny nie spełniały już kryteriów dobrej inwestycji. Banki zaostrzają procedury i podwyższają oprocentowanie kredytów hipotecznych. Przewaga podaży nad popytem tworzy obraz rynku, w którym kupujący staja na pozycji dyktującego warunki. Możliwość negocjacji cen, szeroki wybór różnorodnych mieszkań zaczyna aktualnie sprzyjać osobom chętnym do zakupu. Poszukiwanie okazji cenowych zaczyna być łatwiejsze. Oczywiście oferty atrakcyjne, luksusowe zawsze będą w cenie, bo jest ich niewiele, ale i tu również można spodziewać się korekty. Nastaje czas na zakup ciekawych nieruchomości. Nabywcy, którzy nie pozwolili sobie w ubiegłych latach na dyktat sprzedających teraz zyskają dokonując trafnych zakupów.
Inwestycja w nieruchomości przeprowadzona w sprzyjających warunkach, które obecnie nastają to najlepszy sposób na zabezpieczenie kapitału, oraz możliwość uzyskiwania przychodu pasywnego.
W dłuższej perspektywie ceny nieruchomości zapewne znowu pójdą w górę. Kupując dzisiaj na pewno tylko zyskamy na ich wartości w przyszłości. Okazje jakie teraz się nadarzają i będą nadarzać, mogą się już później przez długie lata nie powtórzyć.
Ceny na rynku nieruchomości w ostatnim czasie wyhamowały, a także zmalała liczba kupujących. Obecna sytuacja jest idealna do inwestycji i zakupów na rynku nieruchomości, który w perspektywie lat wykazuje wzrost wartości.
Czas kryzysu jest dobrym czasem na kupowanie. Aktualna sytuacja deweloperów jest zła, za to ich klientów wymarzona.
Po okresie szybkiego wzrostu cen z lat 2004-2007 nastąpiła stagnacja. Był to okres, w którym ceny rosły z miesiąca na miesiąc, trudno było przewidzieć gdzie jest górna granica. Chętnych do zakupów było wielu, często bez znaczenia był standard i lokalizacja mieszkania oraz infrastruktura okolicy. Każde mieszkanie, nawet najgorsze, szybko znajdowało nabywcę, który gotów był dać każdą cenę, byle tylko kupić je zanim przyjdzie następny zainteresowany. Rynek był wysoce niezrównoważony oraz niepłynny. Deweloper świadomy takiej sytuacji, był na pozycji dawcy „dóbr upragnionych”, rozdzielał je w społeczeństwie według własnych kryteriów narzucając swoje własne warunki.
Klient był zmuszony godzić się na wszystkie punkty umowy, jednocześnie często nie mając świadomości jak bardzo jest wyciskany z pieniędzy. Wielu małych deweloperów nie ma obecnie środków na zakończenie inwestycji, grozi im bankructwo. Szukają pieniędzy.
Dlatego aktualny czas będzie należeć do tych, którzy podejmą mądre decyzje i wykorzystują nadarzające się okazje. Czasy kryzysów zawsze były dobrym momentem na kupowanie.
Jak skutecznie zainwestować w nieruchomość? Tego naucza Kurs inwestowania w nieruchomości.
Podstawowe cechy fizyczne nieruchomości:
-stałość miejsca
-trwałość
-różnorodność
-możliwość ubezpieczenia
Rynek po ostatnim boomie, wkroczył w fazę zdecydowanej korekty cen w dół. Rośnie podaż mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym, a popyt gwałtownie maleje. Zagraniczni inwestorzy wycofali się z zakupów, ponieważ wywindowane ceny nie spełniały już kryteriów dobrej inwestycji. Banki zaostrzają procedury i podwyższają oprocentowanie kredytów hipotecznych. Przewaga podaży nad popytem tworzy obraz rynku, w którym kupujący staja na pozycji dyktującego warunki. Możliwość negocjacji cen, szeroki wybór różnorodnych mieszkań zaczyna aktualnie sprzyjać osobom chętnym do zakupu. Poszukiwanie okazji cenowych zaczyna być łatwiejsze. Oczywiście oferty atrakcyjne, luksusowe zawsze będą w cenie, bo jest ich niewiele, ale i tu również można spodziewać się korekty. Nastaje czas na zakup ciekawych nieruchomości. Nabywcy, którzy nie pozwolili sobie w ubiegłych latach na dyktat sprzedających teraz zyskają dokonując trafnych zakupów.
Inwestycja w nieruchomości przeprowadzona w sprzyjających warunkach, które obecnie nastają to najlepszy sposób na zabezpieczenie kapitału, oraz możliwość uzyskiwania przychodu pasywnego.
W dłuższej perspektywie ceny nieruchomości zapewne znowu pójdą w górę. Kupując dzisiaj na pewno tylko zyskamy na ich wartości w przyszłości. Okazje jakie teraz się nadarzają i będą nadarzać, mogą się już później przez długie lata nie powtórzyć.
Utrata wartości nieruchomości ze względu na hałas
Systematycznie zwiększająca się liczba obszarów ograniczonego użytkowania ze względu na hałas zwiększa zdegradowaną powierzchnię oraz liczbę obiektów, które nie będą mogły pełnić swojej dotychczasowej funkcji.
Planowany rozwój systemów komunikacji, zarówno dróg krajowych, autostrad, jak i szybkiej kolei, spowoduje zdegradowanie nowych terenów przyrodniczych oraz tych już użytkowanych przez ludność. Szybko rozwijająca się komunikacja lotnicza i planowane w niej inwestycje również znacząco zwiększą zanieczyszczenie hałasem środowiska zbudowanego w Polsce. Przy każdej planowanej inwestycji do realizacji w dziedzinie komunikacji już na etapie planów wstępnych są opracowywane programy ochrony środowiska. Programy opracowywane dla krajowych inwestycji są w pełni zgodne zPrawem ochrony środowiska i oceniają wpływ na środowisko. Jednak nie rozróżniają one aspektów wpływu ze względu na rodzaj środowiska. W efekcie tego potrzeby środowiska zbudowanego nie są w pełni oceniane i uwzględniane. W praktyce inwestycje drogowe i kolejowe oraz lotnicze znacznie silniej wpłyną na degradację hałasem środowiska zbudowanego niż przyrodniczego. Pomijane przez ustawę Prawo ochrony środowiska techniczne potrzeby środowiska zbudowanego oraz wpływ hałasu na jakość akustyczną wnętrz obiektów wygenerują znacznie wyższe koszty dla budżetu i rozproszone straty przyrodnicze. Obrona swojego środowiska nie jest łatwa dla ludzi, a poznanie wszelkich niuansów prawnych i znaczeniowych jest najlepszą drogą, aby w sądzie wywalczyć prawo do odszkodowania. Państwo jednak dla ochrony przed nieustającymi pozwami o odszkodowanie ma narzędzie, jakim jest obszar ograniczonego użytkowania. Aktualnie powoływany jest on do życia odpowiednim rozporządzeniem sejmiku samorządowego (wcześniej - rozporządzeniem wojewody). Ustanowienie takiego obszaru z jednej strony chroni podmiot, jaki zanieczyszcza środowisko hałasem. Jednak z drugiej strony daje ludności w takim obszarze możliwość dochodzenia odszkodowania za utraconą wartość nieruchomości. Mogą oni składać wnioski o odszkodowanie w ciągu dwóch lat od powstania obszaru ograniczonego użytkowania.
Rodzaje wartości nieruchomości
W rozumieniu funkcjonującym w społeczeństwie wartość to ilość pieniędzy, jaką jesteśmy skłonni zaoferować za towar, w tym przypadku za budynek lub nieruchomość. Jednak wartość obiektów budowlanych i nieruchomości powinniśmy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach: wartości użytkowej oraz rynkowej. Jest to zgodne z postulatem ojca klasycznej ekonomii, Adama Smitha, który już w połowie XVIII wieku zdefiniował wartość jako zdolność do zaspakajania potrzeby. Rozróżniał on wartość użytkową i wartość wymienną. Wartość użytkowa to znaczenie dobra dla zaspokojenia potrzeb ludzkich. Pojmował ją obiektywnie jako pożyteczność. Wartość wymienna to stosunek wymienny, który po wyrażeniu w pieniądzu staje się ceną. Wartość użytkowa jest warunkiem wartości wymiennej, ale na tą ostatnią nie wpływa. Ceny bieżące, czyli rynkowe, zmieniają się wskutek popytu i podaży. Produkt, jakim jest budynek, jest wartościowy tylko wtedy, kiedy dzięki jego posiadaniu możemy zaspokoić konkretną potrzebę. Zgodnie z kodeksem cywilnym utrata wartości użytkowej w rozumieniu powszechnym oraz istniejących stosunków społecznych może być szkodą, za którą przysługuje rekompensata. Jako zasady stosunków społecznych należy uznać prawa konstytucyjne, które gwarantują w Polsce ochronę miejsca pracy, możliwość prowadzenia działalności gospodarczej oraz prawo do ochrony zdrowia. Jeśli w budynku nie możemy zaspokajać swojej potrzeby, a wynika to z zewnętrznego działania, czyli źródła hałasu, dla którego wyznaczono obszar ograniczonego użytkowania, wtedy przysługuje nam prawo do odszkodowania zgodnie z zapisami ustawy Prawo ochrony środowiska. Odszkodowanie za utratę wartości użytkowej nieruchomości jest podstawowym prawem roszczeniowym, zawartym we wspomnianej ustawie, dla osób zamieszkałych w obszarze ograniczonego użytkowania wobec jednostki będącej przyczyną powstania tego obszaru. Drugorzędnym jest prawo do odszkodowania za konieczność poniesienia nakładów na poprawę stanu technicznego budynku celem przywrócenia wartości użytkowej do odpowiedniego stanu pozwalającego na zaspokajanie potrzeby. Trzeciorzędna w świetle Prawa ochrony środowiska jest szkoda wynikająca z utraty wartości rynkowej, czyli różnicy między domniemaną ceną ewentualnego zakupu przed powstaniem obszaru, a domniemaną ceną możliwą do uzyskania po wystawieniu nieruchomości na sprzedaż po powstaniu obszaru.
Utrata wartości użytkowej
Ocena utraty wartości użytkowej wymaga oceny stanu technicznego budynku i stwierdzenia, czy parametr techniczny, jakim jest izolacyjność akustyczna przegród zewnętrznych budynku, pozwala na uzyskanie odpowiedniego klimatu akustycznego w pomieszczeniach podlegających ochronie akustycznej. Klimat ten jest zdefiniowany poprzez konkretne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach zawarte w normiePN-87/B-02151/02 Akustyka budowlana - Ochrona przed hałasem w budynkach - Dopuszczalne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach. Norma ta jest przywołana przez Prawo budowlane jako obowiązkowa do stosowania wiedza techniczna definiująca użytkowe, akustyczne parametry pomieszczeń. Dopuszczalny poziom dźwięku zależy od funkcji budynku i od przeznaczenia pomieszczenia. Utrata wartości użytkowej budynku może mieć dla właściciela obiektu różną płaszczyznę skutków ekonomicznych.
Utrata wartości zgodnie z Prawem ochrony środowiska stanowi podstawę do wypłacenia odszkodowania. Zgodnie z kodeksem cywilnym tylko szkoda może być rekompensowana. Podstawą do roszczenia odszkodowania za nieruchomość w obszarze ograniczonego użytkowania ze względu na hałas jest szkoda na wartości gruntu oraz budynków, jaka nastąpiła z tytułu powstania nowych warunków akustycznych w środowisku - hałasu wynikającego z użytkowania innego obiektu, nieruchomości. Szkoda, jaką ma właściciel nieruchomości, musi być wymierna i rzeczywista, a jej wielkość weryfikowalna znanymi metodami oceny z zastosowaniem praktycznych algorytmów oceny lub aparatury pomiarowej. Podstawową szkodą jest utrata możliwości korzystania z obiektu w dotychczasowy sposób przy aktualnym stanie technicznym obiektu. Szkoda związana ze spadkiem zainteresowania u potencjalnych nabywców, czyli utrata wartości rynkowej, jest trzeciorzędna. Utrata wartości użytkowej następuje wtedy, kiedy jeden ze wskaźników oceniający hałas a definiujący użytkowość w Prawie budowlanym zostanie przekroczony na skutek działania hałasu od źródeł na zewnątrz budynku, niezwiązanych z jego funkcjonowaniem. W przypadku obiektów budowlanych możemy mówić o trzech typach obiektów, które w różny sposób tracą wartość użytkową.
Budynki mieszkalne - utrata funkcji mieszkalnej i możliwości zaspokojenia potrzeby miejsca do odpoczynku, snu, spokoju, miru domowego, miejsca funkcjonowania podstawowej komórki społecznej - rodziny. Szkodą w tym przypadku jest utrata możliwości realizowania ważnych funkcji życiowych w konkretnej substancji budowlanej. Utrata wartości użytkowej budynków mieszkalnych jest szczególnie uciążliwa, gdyż jest to dla wielu ludzi dom, enklawa spokoju, poczucia więzi rodzinnej i społecznej. Kiedy dom traci wartość użytkową może on dla jego właściciela stać się więzieniem. Dla budynków mieszkalnych można naprawić szkodę poprzez rewitalizację techniczną obiektu lub przeniesienie ludności na nowy obszar mieszkalny. Metoda działania zależy od kosztów, rachunku ekonomicznego zysków i strat.
Budynki związane z pracą - utrata wartości użytkowej wiąże się z utratą odpowiedniej jakości miejsca pracy, którą w Polsce gwarantuje art. 66 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W dużej mierze obejmuje to utratę jakości użytkowania pomieszczeń biurowych, przeznaczonych do prac wymagających skupienia, pomieszczeń laboratoryjnych oraz związanych z usługami medycznymi. Szkoda w takim przypadku wynika z konieczności albo przeniesienia działalności gospodarczej i utracenia źródła utrzymania wynikającego z faktu aktualnej lokalizacji albo wynajęcia nowego miejsca pracy, za czym idą koszty przeniesienia stanowisk pracy i możliwy wzrost kosztów bieżącego użytkowania (wyższa opłata najmu) albo budowy nowego obiektu o takiej samej funkcji w innym miejscu poza działaniem hałasu. W ostatnim wariancie do odszkodowania dochodzi koszt zakupu gruntu w nowej lokalizacji.
Budynki komercyjne - obiekty, których funkcją jest przynoszenie dochodów z wynajmu przestrzeni w obiekcie. Do tych obiektów należą biurowce na wynajem, galerie handlowe wynajmujące przestrzenie handlowe, czy hotele wynajmujące jednostki mieszkalne i sale konferencyjne. W tym przypadku szkodą dla posiadacza budynku o takim charakterze jest utrata parametrów użytkowych najmowanej przestrzeni budynku, za czym idzie niemożliwość spełniania funkcji i utrata klientów. Szkodę dla właściciela takiego budynku stanowią głównie utracone zarobki związane z brakiem klientów na produkt, jakim jest najmowana przestrzeń. Do ocenienia wielkości szkody jest wymagane istnienie programu obiektu oraz wyznaczony okres użytkowania, który po odjęciu dotychczasowego okresu użytkowania stanowi okres, w którym obiekt nie przynosi już dochodów. Po wyznaczeniu średniej wielkości dotychczasowych wpływów można określić wielkość utraconych zarobków.
Planowany rozwój systemów komunikacji, zarówno dróg krajowych, autostrad, jak i szybkiej kolei, spowoduje zdegradowanie nowych terenów przyrodniczych oraz tych już użytkowanych przez ludność. Szybko rozwijająca się komunikacja lotnicza i planowane w niej inwestycje również znacząco zwiększą zanieczyszczenie hałasem środowiska zbudowanego w Polsce. Przy każdej planowanej inwestycji do realizacji w dziedzinie komunikacji już na etapie planów wstępnych są opracowywane programy ochrony środowiska. Programy opracowywane dla krajowych inwestycji są w pełni zgodne zPrawem ochrony środowiska i oceniają wpływ na środowisko. Jednak nie rozróżniają one aspektów wpływu ze względu na rodzaj środowiska. W efekcie tego potrzeby środowiska zbudowanego nie są w pełni oceniane i uwzględniane. W praktyce inwestycje drogowe i kolejowe oraz lotnicze znacznie silniej wpłyną na degradację hałasem środowiska zbudowanego niż przyrodniczego. Pomijane przez ustawę Prawo ochrony środowiska techniczne potrzeby środowiska zbudowanego oraz wpływ hałasu na jakość akustyczną wnętrz obiektów wygenerują znacznie wyższe koszty dla budżetu i rozproszone straty przyrodnicze. Obrona swojego środowiska nie jest łatwa dla ludzi, a poznanie wszelkich niuansów prawnych i znaczeniowych jest najlepszą drogą, aby w sądzie wywalczyć prawo do odszkodowania. Państwo jednak dla ochrony przed nieustającymi pozwami o odszkodowanie ma narzędzie, jakim jest obszar ograniczonego użytkowania. Aktualnie powoływany jest on do życia odpowiednim rozporządzeniem sejmiku samorządowego (wcześniej - rozporządzeniem wojewody). Ustanowienie takiego obszaru z jednej strony chroni podmiot, jaki zanieczyszcza środowisko hałasem. Jednak z drugiej strony daje ludności w takim obszarze możliwość dochodzenia odszkodowania za utraconą wartość nieruchomości. Mogą oni składać wnioski o odszkodowanie w ciągu dwóch lat od powstania obszaru ograniczonego użytkowania.
Rodzaje wartości nieruchomości
W rozumieniu funkcjonującym w społeczeństwie wartość to ilość pieniędzy, jaką jesteśmy skłonni zaoferować za towar, w tym przypadku za budynek lub nieruchomość. Jednak wartość obiektów budowlanych i nieruchomości powinniśmy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach: wartości użytkowej oraz rynkowej. Jest to zgodne z postulatem ojca klasycznej ekonomii, Adama Smitha, który już w połowie XVIII wieku zdefiniował wartość jako zdolność do zaspakajania potrzeby. Rozróżniał on wartość użytkową i wartość wymienną. Wartość użytkowa to znaczenie dobra dla zaspokojenia potrzeb ludzkich. Pojmował ją obiektywnie jako pożyteczność. Wartość wymienna to stosunek wymienny, który po wyrażeniu w pieniądzu staje się ceną. Wartość użytkowa jest warunkiem wartości wymiennej, ale na tą ostatnią nie wpływa. Ceny bieżące, czyli rynkowe, zmieniają się wskutek popytu i podaży. Produkt, jakim jest budynek, jest wartościowy tylko wtedy, kiedy dzięki jego posiadaniu możemy zaspokoić konkretną potrzebę. Zgodnie z kodeksem cywilnym utrata wartości użytkowej w rozumieniu powszechnym oraz istniejących stosunków społecznych może być szkodą, za którą przysługuje rekompensata. Jako zasady stosunków społecznych należy uznać prawa konstytucyjne, które gwarantują w Polsce ochronę miejsca pracy, możliwość prowadzenia działalności gospodarczej oraz prawo do ochrony zdrowia. Jeśli w budynku nie możemy zaspokajać swojej potrzeby, a wynika to z zewnętrznego działania, czyli źródła hałasu, dla którego wyznaczono obszar ograniczonego użytkowania, wtedy przysługuje nam prawo do odszkodowania zgodnie z zapisami ustawy Prawo ochrony środowiska. Odszkodowanie za utratę wartości użytkowej nieruchomości jest podstawowym prawem roszczeniowym, zawartym we wspomnianej ustawie, dla osób zamieszkałych w obszarze ograniczonego użytkowania wobec jednostki będącej przyczyną powstania tego obszaru. Drugorzędnym jest prawo do odszkodowania za konieczność poniesienia nakładów na poprawę stanu technicznego budynku celem przywrócenia wartości użytkowej do odpowiedniego stanu pozwalającego na zaspokajanie potrzeby. Trzeciorzędna w świetle Prawa ochrony środowiska jest szkoda wynikająca z utraty wartości rynkowej, czyli różnicy między domniemaną ceną ewentualnego zakupu przed powstaniem obszaru, a domniemaną ceną możliwą do uzyskania po wystawieniu nieruchomości na sprzedaż po powstaniu obszaru.
Utrata wartości użytkowej
Ocena utraty wartości użytkowej wymaga oceny stanu technicznego budynku i stwierdzenia, czy parametr techniczny, jakim jest izolacyjność akustyczna przegród zewnętrznych budynku, pozwala na uzyskanie odpowiedniego klimatu akustycznego w pomieszczeniach podlegających ochronie akustycznej. Klimat ten jest zdefiniowany poprzez konkretne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach zawarte w normiePN-87/B-02151/02 Akustyka budowlana - Ochrona przed hałasem w budynkach - Dopuszczalne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach. Norma ta jest przywołana przez Prawo budowlane jako obowiązkowa do stosowania wiedza techniczna definiująca użytkowe, akustyczne parametry pomieszczeń. Dopuszczalny poziom dźwięku zależy od funkcji budynku i od przeznaczenia pomieszczenia. Utrata wartości użytkowej budynku może mieć dla właściciela obiektu różną płaszczyznę skutków ekonomicznych.
Utrata wartości zgodnie z Prawem ochrony środowiska stanowi podstawę do wypłacenia odszkodowania. Zgodnie z kodeksem cywilnym tylko szkoda może być rekompensowana. Podstawą do roszczenia odszkodowania za nieruchomość w obszarze ograniczonego użytkowania ze względu na hałas jest szkoda na wartości gruntu oraz budynków, jaka nastąpiła z tytułu powstania nowych warunków akustycznych w środowisku - hałasu wynikającego z użytkowania innego obiektu, nieruchomości. Szkoda, jaką ma właściciel nieruchomości, musi być wymierna i rzeczywista, a jej wielkość weryfikowalna znanymi metodami oceny z zastosowaniem praktycznych algorytmów oceny lub aparatury pomiarowej. Podstawową szkodą jest utrata możliwości korzystania z obiektu w dotychczasowy sposób przy aktualnym stanie technicznym obiektu. Szkoda związana ze spadkiem zainteresowania u potencjalnych nabywców, czyli utrata wartości rynkowej, jest trzeciorzędna. Utrata wartości użytkowej następuje wtedy, kiedy jeden ze wskaźników oceniający hałas a definiujący użytkowość w Prawie budowlanym zostanie przekroczony na skutek działania hałasu od źródeł na zewnątrz budynku, niezwiązanych z jego funkcjonowaniem. W przypadku obiektów budowlanych możemy mówić o trzech typach obiektów, które w różny sposób tracą wartość użytkową.
Budynki mieszkalne - utrata funkcji mieszkalnej i możliwości zaspokojenia potrzeby miejsca do odpoczynku, snu, spokoju, miru domowego, miejsca funkcjonowania podstawowej komórki społecznej - rodziny. Szkodą w tym przypadku jest utrata możliwości realizowania ważnych funkcji życiowych w konkretnej substancji budowlanej. Utrata wartości użytkowej budynków mieszkalnych jest szczególnie uciążliwa, gdyż jest to dla wielu ludzi dom, enklawa spokoju, poczucia więzi rodzinnej i społecznej. Kiedy dom traci wartość użytkową może on dla jego właściciela stać się więzieniem. Dla budynków mieszkalnych można naprawić szkodę poprzez rewitalizację techniczną obiektu lub przeniesienie ludności na nowy obszar mieszkalny. Metoda działania zależy od kosztów, rachunku ekonomicznego zysków i strat.
Budynki związane z pracą - utrata wartości użytkowej wiąże się z utratą odpowiedniej jakości miejsca pracy, którą w Polsce gwarantuje art. 66 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W dużej mierze obejmuje to utratę jakości użytkowania pomieszczeń biurowych, przeznaczonych do prac wymagających skupienia, pomieszczeń laboratoryjnych oraz związanych z usługami medycznymi. Szkoda w takim przypadku wynika z konieczności albo przeniesienia działalności gospodarczej i utracenia źródła utrzymania wynikającego z faktu aktualnej lokalizacji albo wynajęcia nowego miejsca pracy, za czym idą koszty przeniesienia stanowisk pracy i możliwy wzrost kosztów bieżącego użytkowania (wyższa opłata najmu) albo budowy nowego obiektu o takiej samej funkcji w innym miejscu poza działaniem hałasu. W ostatnim wariancie do odszkodowania dochodzi koszt zakupu gruntu w nowej lokalizacji.
Budynki komercyjne - obiekty, których funkcją jest przynoszenie dochodów z wynajmu przestrzeni w obiekcie. Do tych obiektów należą biurowce na wynajem, galerie handlowe wynajmujące przestrzenie handlowe, czy hotele wynajmujące jednostki mieszkalne i sale konferencyjne. W tym przypadku szkodą dla posiadacza budynku o takim charakterze jest utrata parametrów użytkowych najmowanej przestrzeni budynku, za czym idzie niemożliwość spełniania funkcji i utrata klientów. Szkodę dla właściciela takiego budynku stanowią głównie utracone zarobki związane z brakiem klientów na produkt, jakim jest najmowana przestrzeń. Do ocenienia wielkości szkody jest wymagane istnienie programu obiektu oraz wyznaczony okres użytkowania, który po odjęciu dotychczasowego okresu użytkowania stanowi okres, w którym obiekt nie przynosi już dochodów. Po wyznaczeniu średniej wielkości dotychczasowych wpływów można określić wielkość utraconych zarobków.
Mity inwestowania w nieruchomości
Potentaci na rynku nieruchomości, którzy zrobili majątki, zdobyli swoje bogactwo dzięki wiedzy i doświadczeniu. Uczyli się na własnych i cudzych błędach. Naśladowali innych ludzi sukcesu.
Obalamy mity i przeświadczenia, które królują w powszechnej opinii na tematinwestowania w nieruchomości. Inwestycjami tego typu rządzą formuły, schematy i systemy, które może mistrzowsko opanować, każdy. Jeśli chcesz zacząć stawiać pierwsze kroki w tego rodzaju inwestycjach, przeczytaj.
Techniczne umiejętności i wiedza przychodzą wraz z doświadczeniem, Wcześniej w działaniach mogą dominować błędy, pomyłki, które tylko pomagają w nauce.
Szczęście…czy jest jedynym warunkiem osiągania sukcesu w jakiejkolwiek dziedzinie? Z pewnością stanowi jakiś element składowy, ale decydującym czynnikiem jest praca, wiedza i przygotowanie.
Realizować marzenia związane z inwestowaniem w nieruchomości, poczuć się spełnionym i wolnym finansowo. Osoby chcące inwestować w nieruchomości mają cel, ale brak im umiejętności technicznych i wiedzy. Muszą poznać tajniki znajdowania, kupowania nieruchomości inwestycyjnych i zarządzania nimi.
Obalamy mity.
1. Ludzie myślą, że trzeba mieć dużą sumę pieniędzy, żeby inwestować w nieruchomości. Błąd! Potrzebna jest jedynie dobra transakcja kupna. Jeśli znajdziesz nieruchomość po okazyjnej cenie, następnie poszukaj nabywców, którzy chcą uzyskać dobry zwrot z zainwestowanych pieniędzy. Tym sposobem wchodząc z nimi w spółkę nie wykładasz grosza z własnej kieszeni. Dobra transakcja zawsze znajdzie chętnych i nabywców, nie trzeba mieć wielkich umiejętności sprzedawcy.
2. Spekulacyjne kupowanie nieruchomości, celem ich szybkiej odsprzedaży po wyższej cenie jest jedynie działaniem hazardowym. Działać tak można wówczas, gdy są sprzyjające czynniki, ceny nieruchomości rosą praktycznie z dnia na dzień. Wstrzelić się w taki moment, to ślepy traf losu. O wiele skuteczniejszym sposobem na generowanie stałych dochodów, jest zakup nieruchomości w celach wynajmu. Poprawiając stan i warunki, nieruchomości możesz zwiększyć wysokość czynszu.
3. Błędem jest sadzić, że inwestorzy mają szczęście do wynajdywania okazyjnych zakupów. To nie szczęście, ale wiedza tu decyduje. Jeśli składasz ofertę zakupu, zaniżaj cenę. Nigdy nie wiesz, jaka jest dolna granica ustalona przez sprzedającego. Cena sprzedaży jest oparta na opinii sprzedającego o wartości jego nieruchomości. Często jednak jest on w wielkim błędzie.
Nie wiesz, czym kieruje się sprzedając nieruchomość. Może chce się jej najzwyczajniej w świecie pozbyć, stanowi dla niego balast w postaci ponoszonych kosztów. Są przecież nieruchomości źle zarządzane. Wystarczy zmiana właściciela, a lokal zaczyna od razu zarabiać na siebie.
4. Czy potrzeba wielkiej pewności siebie i ani cienia niepewności w tym biznesie? Wątpliwości dopadają każdego. Inwestowanie w nieruchomości jest zajęciem, przy którego wykonywaniu będziesz musiał wykorzystać swoją siłę. Dlatego dopuszczaj do siebie tylko glos rozsądku. Jest to ten glos, który nie sugeruje się Twoja przeszłością, złymi nawykami, wpojonymi przez system czy społeczeństwo. Nie zdajemy sobie sprawy jak wielkie znaczenie maja warunki, w jakich dorastamy, to, jacy ludzie nas wychowują i co nam wpajają. Wszystko to znajduje odbicie w naszym dorosłym życiu. Nie możesz pozwolić, aby Twoja przeszłość decydowała o Twojej przyszłości.
5. Brak czasu, to wymówka. Różnica pomiędzy koniecznością, a chęcią. Często robimy to, co musimy, i odkładamy na później to, co chcemy robić. Bogactwem staje się to, co robimy z pasją, chęcią i zaangażowaniem. Inwestowanie w nieruchomości jest czymś, co powinieneś chcieć robić, a może nawet dobrze by było, byś musiał to robić. Jeśli biznes jest zabawą, jest dochodowy.
6. Czy potrzeba znajomości, żeby zacząć działać w tym biznesie? Zaczynając działać siłą rzeczy zaczynasz poznawać coraz to więcej osób. W początkowej fazie wystarczy znajomość, w sensie służbowym, z pośrednikiem nieruchomości i jakimś przedstawicielem banku.
7. Czy musisz być doświadczonym negocjatorem i biznesmenem? Pewności siebie dodadzą Ci dobre i korzystne dla wszystkich transakcje. Każdy będzie chciał uczestniczyć w zakupie, który maksymalizuje dochód i zwiększa wartość aktywów. Z nieopłacalnych transakcji po prostu rezygnujesz, nie ma tu znaczenia umiejętność negocjacji. Cena ofertowa nieruchomości często nie ma nic wspólnego z jej wynikami. Jedynie z błędnym przeświadczeniem jej właściciela.
8. Wiedza o nieruchomościach pomaga, ale nie trzeba być ekspertem. Działanie w jednej dziedzinie, systematycznie, dzień po dniu uczyni z nas ekspertów. Wiedza przychodzi wraz z doświadczeniem. Po prostu zacznij się zajmować nieruchomościami.
Strach przed niepowodzeniem powstrzymuje wielu przed działaniem. Jeśli boisz się przegrać, boisz się też wygrać. Jeśli nie zrobisz nic, i pozwolisz na to, żeby stać w miejscu, paraliżowany strachem, stracisz znacznie więcej.
Obalamy mity i przeświadczenia, które królują w powszechnej opinii na tematinwestowania w nieruchomości. Inwestycjami tego typu rządzą formuły, schematy i systemy, które może mistrzowsko opanować, każdy. Jeśli chcesz zacząć stawiać pierwsze kroki w tego rodzaju inwestycjach, przeczytaj.
Techniczne umiejętności i wiedza przychodzą wraz z doświadczeniem, Wcześniej w działaniach mogą dominować błędy, pomyłki, które tylko pomagają w nauce.
Szczęście…czy jest jedynym warunkiem osiągania sukcesu w jakiejkolwiek dziedzinie? Z pewnością stanowi jakiś element składowy, ale decydującym czynnikiem jest praca, wiedza i przygotowanie.
Realizować marzenia związane z inwestowaniem w nieruchomości, poczuć się spełnionym i wolnym finansowo. Osoby chcące inwestować w nieruchomości mają cel, ale brak im umiejętności technicznych i wiedzy. Muszą poznać tajniki znajdowania, kupowania nieruchomości inwestycyjnych i zarządzania nimi.
Obalamy mity.
1. Ludzie myślą, że trzeba mieć dużą sumę pieniędzy, żeby inwestować w nieruchomości. Błąd! Potrzebna jest jedynie dobra transakcja kupna. Jeśli znajdziesz nieruchomość po okazyjnej cenie, następnie poszukaj nabywców, którzy chcą uzyskać dobry zwrot z zainwestowanych pieniędzy. Tym sposobem wchodząc z nimi w spółkę nie wykładasz grosza z własnej kieszeni. Dobra transakcja zawsze znajdzie chętnych i nabywców, nie trzeba mieć wielkich umiejętności sprzedawcy.
2. Spekulacyjne kupowanie nieruchomości, celem ich szybkiej odsprzedaży po wyższej cenie jest jedynie działaniem hazardowym. Działać tak można wówczas, gdy są sprzyjające czynniki, ceny nieruchomości rosą praktycznie z dnia na dzień. Wstrzelić się w taki moment, to ślepy traf losu. O wiele skuteczniejszym sposobem na generowanie stałych dochodów, jest zakup nieruchomości w celach wynajmu. Poprawiając stan i warunki, nieruchomości możesz zwiększyć wysokość czynszu.
3. Błędem jest sadzić, że inwestorzy mają szczęście do wynajdywania okazyjnych zakupów. To nie szczęście, ale wiedza tu decyduje. Jeśli składasz ofertę zakupu, zaniżaj cenę. Nigdy nie wiesz, jaka jest dolna granica ustalona przez sprzedającego. Cena sprzedaży jest oparta na opinii sprzedającego o wartości jego nieruchomości. Często jednak jest on w wielkim błędzie.
Nie wiesz, czym kieruje się sprzedając nieruchomość. Może chce się jej najzwyczajniej w świecie pozbyć, stanowi dla niego balast w postaci ponoszonych kosztów. Są przecież nieruchomości źle zarządzane. Wystarczy zmiana właściciela, a lokal zaczyna od razu zarabiać na siebie.
4. Czy potrzeba wielkiej pewności siebie i ani cienia niepewności w tym biznesie? Wątpliwości dopadają każdego. Inwestowanie w nieruchomości jest zajęciem, przy którego wykonywaniu będziesz musiał wykorzystać swoją siłę. Dlatego dopuszczaj do siebie tylko glos rozsądku. Jest to ten glos, który nie sugeruje się Twoja przeszłością, złymi nawykami, wpojonymi przez system czy społeczeństwo. Nie zdajemy sobie sprawy jak wielkie znaczenie maja warunki, w jakich dorastamy, to, jacy ludzie nas wychowują i co nam wpajają. Wszystko to znajduje odbicie w naszym dorosłym życiu. Nie możesz pozwolić, aby Twoja przeszłość decydowała o Twojej przyszłości.
5. Brak czasu, to wymówka. Różnica pomiędzy koniecznością, a chęcią. Często robimy to, co musimy, i odkładamy na później to, co chcemy robić. Bogactwem staje się to, co robimy z pasją, chęcią i zaangażowaniem. Inwestowanie w nieruchomości jest czymś, co powinieneś chcieć robić, a może nawet dobrze by było, byś musiał to robić. Jeśli biznes jest zabawą, jest dochodowy.
6. Czy potrzeba znajomości, żeby zacząć działać w tym biznesie? Zaczynając działać siłą rzeczy zaczynasz poznawać coraz to więcej osób. W początkowej fazie wystarczy znajomość, w sensie służbowym, z pośrednikiem nieruchomości i jakimś przedstawicielem banku.
7. Czy musisz być doświadczonym negocjatorem i biznesmenem? Pewności siebie dodadzą Ci dobre i korzystne dla wszystkich transakcje. Każdy będzie chciał uczestniczyć w zakupie, który maksymalizuje dochód i zwiększa wartość aktywów. Z nieopłacalnych transakcji po prostu rezygnujesz, nie ma tu znaczenia umiejętność negocjacji. Cena ofertowa nieruchomości często nie ma nic wspólnego z jej wynikami. Jedynie z błędnym przeświadczeniem jej właściciela.
8. Wiedza o nieruchomościach pomaga, ale nie trzeba być ekspertem. Działanie w jednej dziedzinie, systematycznie, dzień po dniu uczyni z nas ekspertów. Wiedza przychodzi wraz z doświadczeniem. Po prostu zacznij się zajmować nieruchomościami.
Strach przed niepowodzeniem powstrzymuje wielu przed działaniem. Jeśli boisz się przegrać, boisz się też wygrać. Jeśli nie zrobisz nic, i pozwolisz na to, żeby stać w miejscu, paraliżowany strachem, stracisz znacznie więcej.
Subskrybuj:
Posty (Atom)